近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。<银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗/p>

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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