5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒ发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系u)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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