导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思="中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)几套房？| 民生·周(zhōu)君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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