近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常(chán日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗g)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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