OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科(kē一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧)技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因(yīn)素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租(zū)户(hù)需要(yào)一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有(yǒu)那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大(dà)租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了(le)一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一(yī)些(xiē)其(qí)他(tā)在(zài)开(kāi)发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持(chí)预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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