万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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