导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小35c到底有多大，35c是多少差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，35c到底有多大，35c是多少建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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