OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了(le)应(yīng)急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所流出(chū)，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期(qī)和市(shì)场的(de)信心。”

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