5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(z正、异、新，正异新的区分ài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)正、异、新，正异新的区分他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(t正、异、新，正异新的区分í)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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