5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖(dà)流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖)，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xi天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖àn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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