文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通(关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(d关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些òng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些>

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。